Appartement 1 chambre — Apt 418, Prime Residency 3 (Prescott), Al Furjan, Dubaï
part Ticket plateforme Stake : à partir de 500 AED (≈136 USD) — prix total de l'opération sur l'annonce NON visible dans les captures ; valorisation Archers : 1 155 000 AED hors frais (5 mai 2026)
On passe : le prix est dans le marché, mais on n'achète pas un bien de rendement sur la base d'un loyer (80–90 k AED) qu'on ne retrouve ni dans l'immeuble (48–70 k observés) ni dans les contrats du quartier (~71 k) — quand le revenu projeté dépasse de 15 à 30 % ce que le marché paie réellement, c'est le revenu qui s'ajustera, pas le marché.
En 30 secondes
- Quartier très liquide : 2 400 ventes d'appartements enregistrées en 12 mois à Al Furjan — sortir n'est pas un problème structurel
- Loyer annoncé 80–90 k AED non soutenu par le réel : l'immeuble lui-même loue entre 48 et 70 k AED/an (moyenne ~60 k, Bayut) et les contrats signés dans le quartier sortent à ~71 k AED en moyenne — c'est LE point bloquant
Verdict prix
Prix tout compris : dans le marché
vs transactions comparables officielles (3 ventes DLD déclarées dans l'immeuble (rapport Archers) + 1 annonce ajustée −3/−7 %, recoupées avec la moyenne quartier 1 350–1 400 AED/sqft (Casttio) et ~1 378 AED/sqft médian Al Furjan (YallaValue, 12 mois), n=4, période : décembre 2025 – mai 2026)
La note décomposée
Les 1 380 AED/sqft demandés collent à la moyenne Al Furjan de 1 350–1 400 AED/sqft pour les appartements (Casttio, mars 2026) et aux 3 ventes déclarées dans l'immeuble (1 338–1 526 AED/sqft, déc. 2025–avr. 2026, rapport Archers), mais la valeur est calée en haut de fourchette pour un 4e étage alors que le title deed DLD du 2 avril 2026 affiche un prix d'achat de 950 000 AED.
Quartier liquide et bien desservi : 2 400 ventes d'appartements en 12 mois à Al Furjan, prix typique ~1 378 AED/sqft, avec la station de métro Al Furjan (ligne Route 2020) qui soutient la demande locative — mais ce n'est pas une zone prime et l'immeuble est un petit projet d'un développeur secondaire.
Le loyer estimé 80 000–90 000 AED (Archers) n'est confirmé nulle part : les locations listées dans Prime Residency 3 même vont de 48 000 à 70 000 AED/an (moyenne 60 299 AED, Bayut, n=66) et les 1 035 contrats enregistrés sur 12 mois pour des 1 chambre à Al Furjan ressortent à 71 244 AED en moyenne, avec des loyers affichés en baisse de 4 % sur 6 mois — et le bien est supposé vacant.
Structure Stake régulée DFSA avec SPV DIFC et frais publics connus (1,5 % d'acquisition, 0,5 %/an d'administration, 0,2 % KYC initial, 0,1 %/an dès l'an 2, 2,5 % à la sortie et 7 % de performance sur la plus-value).
Bon point : rapport de valorisation RICS tiers (Archers) + title deed DLD fournis ; mais la valorisation est un « desktop » sans inspection physique, les comparables ne sont pas vérifiables indépendamment.
À surveiller
Ce qu’on aime
- Quartier très liquide : 2 400 ventes d'appartements enregistrées en 12 mois à Al Furjan — sortir n'est pas un problème structurel
- Emplacement solide : accès direct Sheikh Zayed Road, proximité Discovery Gardens, Jebel Ali et Expo City, métro Al Furjan sur la Route 2020
- Prix au pied carré (1 380 AED/sqft) cohérent avec les transactions récentes de l'immeuble et la moyenne du quartier
- Documentation au-dessus de la moyenne : title deed DLD nominatif + rapport de valorisation RICS par un cabinet tiers
Ce qu’on surveille
- Loyer annoncé 80–90 k AED non soutenu par le réel : l'immeuble lui-même loue entre 48 et 70 k AED/an (moyenne ~60 k, Bayut) et les contrats signés dans le quartier sortent à ~71 k AED en moyenne — c'est LE point bloquant
- Le title deed (2 avril 2026) montre un achat à 950 000 AED, soit ~18 % sous la valorisation de 1 155 000 AED un mois plus tard : l'écart profite au vendeur, pas à l'investisseur
- Valorisation « desktop » : occupation, état et vue sont des hypothèses non vérifiées par inspection (le bien est supposé VACANT)
Les frais de ce bien
À l'entrée
- Frais d'acquisition Stake (standard plateforme)1,5 % du funding target
- Frais KYC/AML initiaux (standard plateforme)0,2 % au moment de l'investissement
Récurrents
- Frais d'administration annuels Stake0,5 %/an
- Frais KYC/AML annuels0,1 %/an à partir de la 2e année
À la sortie
- Frais de sortie Stake2,5 % au moment de la vente
- Frais de performance7 % uniquement sur la plus-value (non applicable aux ventes en exit window)
- Fenêtres de sortie anticipéedeux fois par an, deux semaines, en mai et novembre, après un lock-in d'un an
Frais publiés par la plateforme à la date du 11/06/2026 — ils peuvent évoluer : vérifie toujours avant de t'engager.
Sources : Captures : rapport de valorisation Archers (RICS, desktop) — valeur 1 155 000 AED, comparables DLD déclarés n=3 + 1 asking (5 mai 2026), Captures : title deed DLD — achat à Prescott pour 950 000 AED (2 avril 2026), Bayut — locations Prime Residency 3 : 48 000–70 000 AED/an, moyenne 60 299 AED (n=66 annonces) (consulté juin 2026), Bayut — 1 ch. Al Furjan : 1 035 contrats enregistrés sur 12 mois, moyenne 71 244 AED ; annonces −4 % sur 6 mois (consulté juin 2026), Property Finder — fourchette location 1 ch. Al Furjan : 65 000–85 000 AED/an (consulté juin 2026), Casttio — marché Al Furjan : 1 350–1 400 AED/sqft, 1 ch. 800 k à 1,1–1,2 M AED, +11 % en 2025 (mars 2026), YallaValue (données DLD) — Al Furjan 12 mois : 2 400 ventes d'appartements, ~1 378 AED/sqft médian (consulté juin 2026), Stake Help Center — grille de frais officielle de la plateforme (consulté juin 2026), LenderKit — revue GetStake : frais d'acquisition 1,5 %, exit 2,5 %, performance 7 % (octobre 2024) — méthodologie : notre méthode.